近幾年來，一些城鎮居民在城市待了很長時間，想去農村買房，假期可以過幾天田園生活。但是，這種購買房產的行為是不受法律保護的，一旦發生糾紛，就會遭受不必要的損失。深圳知名拆遷律師以案釋法。

　　基本案情

　　小陳與老范及其家人簽訂了《宅基地轉讓協議》，同意將位于廣州市白云區某街道的宅基地使用權轉讓給小陳58.8萬元。如果發生政府拆遷，宅基地上的所有拆遷補償均屬于小陳。之后，老范及其家人將上述宅基地旁邊的6平方米土地價格為2.1萬元，鐵皮房屋價格為4萬元，轉讓給小陳。

　　在小陳收回上述地塊后，他建造了一棟六層半高的房子供家庭居住。但后來，該地塊被納入政府征用和拆遷范圍，小陳一家搬走并移交給政府。

　　小陳認為，涉及的《宅基地轉讓協議》違反了法律的強制性規定，應為無效合同。老范的家人應該把所有的轉讓款都退還給他們。簽字費和房屋裝修損失賠償，因此向法院提起訴訟。
 

　　法院判決

　　關于所涉及的宅基地轉讓協議的有效性。根據《中華人民共和國土地管理法》第二條的規定，任何單位和個人不得占用、出售或者以其他形式非法轉讓土地，涉及的宅基地轉讓協議實際上涉及處置農村宅基地使用權，違反法律、法規的強制性規定，依法視為無效。

　　關于返還宅基地轉讓的資金和利息。賠償房屋裝修損失的問題。及的宅基地轉讓協議無效，但由于所涉及的宅基地和上部建筑已被征用和拆除，因此本案不涉及返還問題。事實上，雙方因合同無效而產生的權利和義務已轉化為拆遷補償利益的分配。

　　在轉讓協議中，如果發生政府拆遷，甲方承諾所有補償受益人為乙方的協議是雙方的真實意圖。該協議是指雙方在簽訂協議時預見了被征用和拆除所涉房屋的可能性，因此明確了對拆遷補償利益的處罰。根據《住宅拆遷補償安置計劃》的規定，村民住宅拆遷補償可以采用棄產補償和安置兩種方式，選擇棄產補償方式的，不再安排安置。現在原告實際上已經收到了房屋棄產補償金。結構補償總額為249萬元，符合雙方關于處置拆遷補償利益的規定。原告要求完全彌補因簽訂無效合同而造成的損失，這是不合理的，也是法律上沒有根據的。因此，原告要求返還宅基地轉讓款，賠償建筑裝修損失的主張不予支持。

　　關于簽名費的返還。原告向被告支付了費用，理由是配合辦理拆遷補償手續。雖然雙方對具體金額不一致，但沒有證據證明原告被迫向被告支付簽字費，雙方對簽字費的返還沒有明確約定。因此，原告要求退還簽字費沒有事實和法律依據，不應支持。

　　綜上所述，法院一審判決：確認涉案宅基地轉讓協議無效，駁回原告小陳的其他主張。

　　廣州市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。
 

　　律師說法

　　農村宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與集體經濟組織成員的具體身份有關，具有福利和保障功能，不得轉讓給集體經濟組織以外的人。

　　在這種情況下，小陳和范的家人不是同一個村莊的集體組織成員。他們沒有資格使用宅基地。他們的房屋買賣合同因違反法律強制性規定而無效。

　　在這里，深圳知名拆遷律師提醒大家，國家對農村宅基地銷售作出了不同于國有土地的規定。在購買農村房屋之前，我們應該了解我們是否有資格購買，并仔細考慮。否則，即使簽訂了房屋買賣合同，也屬于無效合同，無權取得房屋所有權，也可能需要承擔因合同無效而造成的損失。