隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)的物質(zhì)文化價值和社會企業(yè)價值對一般國人來說其重要性自不言喻，房產(chǎn)已成為中國公民的主要通過財富載體。因此在離婚案件中的住房問題已成為當(dāng)事人力爭取得的焦點。如何有針對性地依法可以采取適當(dāng)控制措施保護(hù)、維護(hù)學(xué)生自己國家對于房產(chǎn)的權(quán)利，這些是基本的法律常識，了解到了這些理論知識無論人們對于婚嫁的年輕人還是因為他們的家長，都是一種很有必要的。那么下面深圳離婚糾紛律師就為您介紹研究相關(guān)工作內(nèi)容。

　　一、婚前一方全部投資購買的房產(chǎn)該如何分割？

　　張曾在一家外企做白領(lǐng)，賺了很多錢。2001年，他在婚前全額付款購買了一套商品房。后來，他與陳某結(jié)婚并共同生活了五年，女方提出離婚后，男方也同意了，但在財產(chǎn)問題上沒有達(dá)成協(xié)議，雙方訴至法院，法院在離婚訴訟中發(fā)現(xiàn)該財產(chǎn)是男方張某的個人財產(chǎn)，未經(jīng)分割，雙方共同生活期間的其他財產(chǎn)依法分割。

　　二、律師分析

　　律師表示，根據(jù)我國《婚姻法》第十八條規(guī)定，一方婚前財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，而根據(jù)最高法院的司法解釋，這種財產(chǎn)“不會因為婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)為夫妻共同財產(chǎn)”。“由于之前我國有司法解釋規(guī)定夫妻個人財產(chǎn)經(jīng)過一段時間后可以轉(zhuǎn)為共同財產(chǎn)，但是現(xiàn)在這個規(guī)定已經(jīng)取消了，這種個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)為共同財產(chǎn)的情況不會再出現(xiàn)了。

　　因此，本案中無論夫婦如何共同生活，張在2001年購買的房產(chǎn)都不會折算為共同財產(chǎn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，目前一些老年人再婚其實也涉及到類似的法律問題。有的老人喪偶后想再婚，但又擔(dān)心自己的財產(chǎn)在住了一段時間后成為雙方共同財產(chǎn)。如果離婚再分，其實按照上面說的法理，這種情況是不會發(fā)生的。

　　三、貸款公司購買的房產(chǎn)在離婚時怎么進(jìn)行分割？

　　據(jù)律師介紹，離婚時貸款購買的房產(chǎn)分割的情況也有很多，但情況不盡相同。主要有四種類型。

　　第一種情況: 丈夫和妻子是財產(chǎn)的所有者，結(jié)婚是為了購買或接受禮物或以其他方式取得財產(chǎn)，有房屋所有權(quán)證明，與其他人沒有財產(chǎn)權(quán)利糾紛，也沒有與其他家庭成員的財產(chǎn)糾紛，即沒有因財產(chǎn)而產(chǎn)生的未償還銀行貸款。例如，夫妻結(jié)婚多年，家庭富裕，婚后一次性支付購買房產(chǎn)(房屋) ，因為它是一次性全額支付，并很快獲得產(chǎn)權(quán)證。

　　由于這種財產(chǎn)是婚后獲得的，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，它是丈夫和妻子的共同財產(chǎn)。在離婚訴訟中，財產(chǎn)可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分割。首先，應(yīng)該考慮財產(chǎn)的具體價值，如果配偶雙方?jīng)]有商定這個價值，可以由有關(guān)當(dāng)局評估。最高法院有相關(guān)的司法解釋可供參考。所以當(dāng)然在因談判、投標(biāo)、拍賣、定價、估價(評估)、銷售、證明期限等訴訟程序問題上，當(dāng)然適用民事訴訟的程序要求。這些當(dāng)事人可以咨詢自己的律師或其他法律專業(yè)人員。

　　第二種情況:有些房產(chǎn)雖然有房產(chǎn)證，有證據(jù)證明是夫妻共同財產(chǎn)，但存在貸款沒有還清的情況。應(yīng)該說，這類房產(chǎn)并不具備全部產(chǎn)權(quán)，離婚分割時可能更有特點。比如一對夫妻婚后買房，首付30萬，貸款50萬。后來還款總額達(dá)到15萬，其中還款本金10萬，利息5萬。現(xiàn)雙方離婚房屋市值150萬元。這樣的房產(chǎn)如果分割的話，應(yīng)該用房產(chǎn)現(xiàn)值減去現(xiàn)有債務(wù)(貸款)來分割，即現(xiàn)值150萬元——未還貸款(貸款總額50萬元——已還貸款本金10萬元)。根據(jù)這個價值，雙方可以進(jìn)行分割，可以協(xié)商、競價、拍賣、定價、鑒定(評估)、出售。

　　第三種情況：如夫妻在婚后購買一房產(chǎn)，但由于我國當(dāng)時中國家庭社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件已經(jīng)不是一個很好，購買時是與男方的另一親屬共同影響購買的，產(chǎn)權(quán)是夫妻關(guān)系雙方與這個親屬共同需要擁有的，這樣的房產(chǎn)雖是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)或是一些其他個人財產(chǎn)，但涉及到夫妻之外還有其他學(xué)生家庭內(nèi)部成員的利益，即這一房產(chǎn)是家庭教育共同管理財產(chǎn)。

　　這種不同情況下，就不是離婚案件可解決的問題了，因為對于離婚案件的當(dāng)事人是夫妻雙方，任何第三方均不存在可以根據(jù)當(dāng)事人自己身份積極參與行政訴訟，故此類案件當(dāng)事人可對照《關(guān)于中華人民法院審理離婚案件分析處理這些財產(chǎn)分割方法問題的若干具體實施意見》第20條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)制定法律訴訟解決策略，該條款明確規(guī)定：“離婚時夫妻共同財產(chǎn)未從家庭環(huán)境共同財產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財產(chǎn)安全問題方面進(jìn)行有效處理。

　　對一時確實難以查清的財產(chǎn)的分割質(zhì)量問題可告知當(dāng)事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟。”當(dāng)然，如果教師不是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)，但可能是夫妻與家庭組織成員實現(xiàn)共同的房產(chǎn)，當(dāng)然可考慮如何通過析產(chǎn)訴訟，確定學(xué)習(xí)有關(guān)夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進(jìn)行市場分割。

　　四是當(dāng)前實踐中遇到的問題較多。委托人蘇先生在婚前以自己的名義與開發(fā)商簽訂了購買價值180萬元以上的商品房的合同，其中部分貸款在婚后按期歸還（<婚姻法第十七條規(guī)定）。夫妻雙方婚后的收入，明確為共同收入，用于償還房產(chǎn)貸款的，應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)的還款。經(jīng)過三年的婚姻生活，羅女士提起離婚訴訟，分割財產(chǎn)也在訴訟中發(fā)生糾紛。

　　從本案來看，根據(jù)婚姻法第十八條規(guī)定，婚前購買的財產(chǎn)，必須屬于男子的個人財產(chǎn)，這是肯定的。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展房地產(chǎn)的價值因此價格可能在幾年內(nèi)上漲很多如果離婚案件可能涉及到這一增值部分的差異。經(jīng)過上海法院的判決就是這樣的：夫妻婚前以個人財產(chǎn)抵押購買住房和抵押貸款，產(chǎn)權(quán)以自己的名義登記，房屋仍然是個人財產(chǎn)，抵押貸款為個人債務(wù)。

　　夫妻一方婚后參與還貸，并不改變房屋作為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，離婚分割時，房屋為個人財產(chǎn)，剩余未清償?shù)膫鶆?wù)為個人債務(wù)。償還的貸款中屬于配偶一方償還的部分應(yīng)當(dāng)予以退還。也就是說，在這種情況下，如果蘇先生婚后的還款是50萬元，則視為夫妻雙方的還款，如離婚應(yīng)給予妻子25萬元的補(bǔ)償。

　　四、如何解決離婚后無家可歸的問題？

　　如果離婚案件的當(dāng)事人不能在訴訟中取得財產(chǎn)的所有權(quán)或租賃權(quán)怎么辦？應(yīng)該說，在訴訟中可能會遇到這種情況，例如，我們提到的第一種情況是。目前，我們可以考慮根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第二十七條第二款規(guī)定“離婚后一方無住所，屬于生活困難”，制定訴訟策略。"實際上，如果出現(xiàn)這種情況，一般法院將考慮適當(dāng)?shù)匾笠环浇o予另一方部分艱苦條件津貼，當(dāng)然數(shù)額有限，目的是只適當(dāng)解決一方暫時無能力的問題。

　　深圳離婚糾紛律師認(rèn)為，在蘇先生案件中，其他一些省市法院采取了不同的判決方法，例如考慮到房產(chǎn)的增值因素，并對增值部分給予妻子適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。目前，最高法院對此類案件沒有具體的司法解釋，我們認(rèn)為，根據(jù)公平原則和等量溢出理論，應(yīng)根據(jù)案件具體情況計算增值部分，然后按比例分配。當(dāng)事人有這種情形的，應(yīng)當(dāng)充分證明分配的合理性和公正性，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。