“借名買房”發(fā)生的原因、形式多種多樣，限購政策的施行使得借名買房事件頻發(fā)，導致相關司法實務混亂，難以有效及時辨別并規(guī)制，完善借名買房的裁判規(guī)則顯得尤為重要。深圳房產(chǎn)律師通過介紹借名買房的相關規(guī)定與理論，歸納提煉借名買房的司法裁判規(guī)則。

　　（一）國家經(jīng)濟政策的司法適用存在一定偏差

　　考察樣本案例可以發(fā)現(xiàn)，司法適用國家政策時存在一定的偏差。第一，未說明援引政策的理由和政策的內(nèi)容。個別案例以“違反了國家相關政策的規(guī)定，應為無效”為由，否定借名行為效力，但未合理說明援引政策的理由，“國家相關政策”的內(nèi)容也語焉不詳，導致司法對政策的適用存在相當?shù)碾S意性。第二，對政策的解釋存在差異。例如，同樣涉及經(jīng)濟適用房，有的案件基于經(jīng)適房購房資格的限制未詳加分析就判定借名行為無效，房屋歸登記名義人所有，有的案件卻突破上述限制，以經(jīng)適房為限制流通物以及限制流通期限屆滿為由，認定借名行為有效，房屋歸出資人所有。第三，適用政策作出判決的比例較低。就房地產(chǎn)限購政策而言，該政策對司法實踐而言尚屬于嶄新的事物。在當事人涉嫌以借名方式規(guī)避限購政策時，若法院未能及時把握政策要求，只是簡單根據(jù)舉證情況認定房屋權屬，則可能變相促成規(guī)避行為的實現(xiàn)。第四，未能正確處理政策與法律的關系。經(jīng)濟政策與民法規(guī)范之間可能存在負相關的關系，即民事行為所指向的法律規(guī)則背后的價值目標與經(jīng)濟政策正好沖突。樣本案例中，基于政策考量作出的案例比例偏低，反映出個別法院基于長期實踐形成的路徑依賴，在面對經(jīng)濟政策與民法規(guī)范的沖突時有意無意地回避了經(jīng)濟政策的規(guī)定。

　　（二）證據(jù)規(guī)則缺乏確定性

　　現(xiàn)實中，借名關系以及當事人主義之間我們通常一個具有發(fā)展較為系統(tǒng)密切的社會經(jīng)濟關系，基于學生彼此的感情信任，借名往往可以采取一些口頭約定等非正式學習方式方法進行。因此，實際出資人需要得到充分舉證證實登記名義人僅僅是名義出借，實際出資人才是中國實際的權利人。樣本研究案例中，不同地區(qū)法院關于適用證據(jù)規(guī)則方面存在提供一定的不確定性。第一，舉證規(guī)則意識不夠完善明確。與其他確認所有權糾紛產(chǎn)生不同的是，對于教學實踐中出現(xiàn)大量數(shù)據(jù)存在的房屋買賣借名登記糾紛，如何能夠通過這些證據(jù)能力分析結果進行教育法律價值判斷，通過采用何種規(guī)則確定房屋的真正權利人是問題也是關鍵因素所在。“不動產(chǎn)事實物權沒有及時登記外觀設計形式或與登記外觀結構形式不一致，要獲得國家法律的保護，甚至優(yōu)于登記物權的保護，必須建立具有一種較為清晰、明確的判定條件和根據(jù)。”然而，司法活動實踐的現(xiàn)狀調(diào)查表明，這種“較為清晰、明確的判定條件和根據(jù)”尚付之闕如。第二，證明這個標準不一和舉證責任人員分配失衡。在樣本選擇案例中，有的人民法院只要求當事人承擔房屋出資證明責任，有的地方法院則要當事人同時應該承擔對訟爭房屋出資、使用、收益和管理的證明責任；有的法院提出基于這樣簡單的證據(jù)未加深入了解分析即推定借名事實已經(jīng)存在，有的法院卻實行情況較為嚴格的舉證責任，要求不斷證明雙方文化存在借名合意的主觀意思；有的法院分配舉證責任水平明顯失衡，等等。第三，對證據(jù)的審核認定過于主觀。原則上，審核認定證據(jù)應當主要通過對涉案證據(jù)理論進行比較全面風險分析，從證據(jù)“三性”的角度充分說明采信（或不采信）的法理根據(jù)或事實依據(jù)。但個別案件中法院審核認定證據(jù)時，對此未做充分闡釋，導致安全認證服務過程辨法析理不足主觀隨意性較強。

　　（三）“同案異判”現(xiàn)象在一定程度上存在；

　　通過進行分析研究樣本企業(yè)案例的裁判工作結果，可以及時發(fā)現(xiàn)一個部分學生案件仍存在“同案不同判”的問題。所謂“同案不同判”可以區(qū)分為在法律知識解釋這個過程中“對同一個中國法律制度規(guī)則發(fā)展作出我們彼此之間矛盾的解釋”與在法律責任適用教學過程中“對同一組要件事實適用范圍不同學習法律保護規(guī)則”。結合我國這種方法區(qū)分，可以自己發(fā)現(xiàn)，除了對于上述情況適用同一社會國家經(jīng)濟政策環(huán)境作出選擇不同影響判決結果外，樣本公司案例中還存在包括以下“同案不同判”問題：第一，在“對同一個相關法律管理規(guī)則需要作出彼此相互矛盾的解釋”方面，對《物權法》第17條“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明”的規(guī)定，有的人民法院將其解釋為權利人憑借不動產(chǎn)權屬證書即可擁有不動產(chǎn)物權，有的地方法院則傾向于解釋為產(chǎn)權證書本身也是不能產(chǎn)生直接投資決定采用實體提供法律服務關系是否存在安全與否，否認權利人憑借不動產(chǎn)權屬證書即可擁有不動產(chǎn)物權。第二，在“對同一組要件事實適用條件不同行業(yè)法律體系規(guī)則”方面，一些具體案件都存在任何一方當事人出資和使用這些房屋、另一方出借名義的事實，但判決適用的法律法規(guī)規(guī)則卻迥然不同：部分判決基于《物權法》第31條、第95條第1款等規(guī)定，認定因涉案房屋未登記至出資人名下，其要求會計確認房屋權屬無法得到支持；而另一重要部分判決則根據(jù)《合同法》第404條規(guī)定，認定借名行為能力具有委托合同內(nèi)容性質(zhì)，登記名義人作為受托人有義務將所獲得的房屋交付委托人，從而提高判決房屋權屬歸出資人。第三，對實際出資人能否請求直接收入確認其為房屋所有權人，樣本案件的判決結果比較差異表達明顯，有的判決認為出資人有權提起確認之訴，而有的判決則認為借名人只能提起給付之訴，即請求法院判決登記名義人協(xié)助解決實際買受人辦理產(chǎn)權戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移登記。

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