由于家中天花板漏水，業(yè)主董小姐向法院起訴樓上鄰居趙先生和社區(qū)開發(fā)商，要求修復(fù)和賠償漏水損失9676元。經(jīng)審理，海淀區(qū)法院判決開發(fā)商根據(jù)發(fā)現(xiàn)的漏水原因修復(fù)漏水部位，賠償董小姐因漏水造成的損失2000元。
 

　　案情簡(jiǎn)介

　　董小姐說她是501號(hào)房子的主人，趙先生住在樓上601號(hào)房子的主人。2021年6月25日，發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)頂墻漏水，沿墻壁和燃?xì)夤艿赖嗡Ｂ┧碌碾娋€管道和燃?xì)夤艿辣凰瘢細(xì)獗砗蛪Σ灏灞凰軡瘢绊懥怂麄兊恼Ｉ詈蜕睢Ｋ啻握业节w先生和社區(qū)開發(fā)商要求修復(fù)漏水部位，但他們互相推諉，至今未能修復(fù)。因此，他向法院提出上述請(qǐng)求。

　　趙先生辯稱，董小姐對(duì)自己的起訴沒有依據(jù)，漏水部分是埋在地板下的加熱管。現(xiàn)在房子還沒有達(dá)到保修期，開發(fā)商應(yīng)該負(fù)責(zé)處理。此外，開發(fā)商交付房屋時(shí)預(yù)埋了采暖管道。漏水是因?yàn)殚_發(fā)商使用的材料不符合國(guó)家規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

　　開發(fā)商辯稱，該房屋于2017年交付。根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》和《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》，給排水管道的保修期為兩年。因此，房屋的質(zhì)量保證期已到期，超過質(zhì)量保證期的問題不應(yīng)由其承擔(dān)。

　　在本案審理過程中，法院委托專門鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定意見，確定601號(hào)房屋廚房陽(yáng)臺(tái)暖氣管和冷水管埋地缺陷。

　　法院審理

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為開發(fā)商出具的《住宅質(zhì)量保證書》承諾的保修范圍和保修范圍應(yīng)符合國(guó)家和北京市有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。《住宅質(zhì)量保證書》明確規(guī)定，其出具的依據(jù)是《商品房工程質(zhì)量保證規(guī)定》DB11/641-2009，其中《商品房工程質(zhì)量保證規(guī)定》第5.0.7條除隱蔽安裝管道質(zhì)量保證期限不低于10年外，供暖制冷系統(tǒng)質(zhì)量保證期限不低于2年。

　　深圳羅湖律師咨詢在這種情況下，開發(fā)商埋在地下的漏水加熱管道和冷水管道應(yīng)為隱蔽管道，其質(zhì)量保證期不得小于10年。泄漏事故發(fā)生在2021年6月25日，泄漏管道仍在保質(zhì)期內(nèi)。作為房屋建設(shè)單位，開發(fā)商應(yīng)按照有關(guān)法律法規(guī)提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備，未證明601室居民發(fā)生變化，更換泄漏管道。開發(fā)商因管道質(zhì)量問題造成董小姐損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。最后，法院作出了上述判決。

　　判決結(jié)束后，雙方均未上訴，已生效。

　　法官說法

　　《中國(guó)房地產(chǎn)法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買方提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，包括工程質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量保證書的規(guī)定承擔(dān)保證責(zé)任。深圳羅湖律師咨詢需要注意的是，開發(fā)商在質(zhì)量保證書上注明的保證內(nèi)容和保證期低于國(guó)家或地方標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照更嚴(yán)格的國(guó)家或地方標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。