由于開(kāi)發(fā)商是貸款的實(shí)際使用者，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)向銀行償還貸款本金和利息的法律責(zé)任，應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)的程度，開(kāi)發(fā)商不能償還部分銀行承擔(dān)一定比例的責(zé)任。深圳律師事務(wù)所今天來(lái)為您解答一下有關(guān)的內(nèi)容。
根據(jù)法院的二審民事判決，典型案件，如張榮豐、中國(guó)銀行樂(lè)勤和 Jiangsu Zhenjiang Intermediate People 法院丹陽(yáng)分行的案件，張榮豐、曉月琴和天華并非有意買(mǎi)賣(mài)房屋，而是編造商品房合同申請(qǐng)貸款。
天華以張榮峰和曉月琴的名義向中國(guó)銀行(boc)丹陽(yáng)分行借款。天華公司是貸款的實(shí)際借款人，因此天華公司應(yīng)承擔(dān)償還貸款的責(zé)任。知道天華公司以自己的名義貸款融資，張榮峰、岳勤還幫助天華公司向銀行取得融資貸款并造成損失。張榮豐和岳秦的行為是錯(cuò)誤的，對(duì)于天華公司無(wú)法償還的部分債務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。由本院酌情決定，天華無(wú)法償還債務(wù)的50% 。
在這個(gè)問(wèn)題上，有關(guān)意見(jiàn)也見(jiàn)于區(qū)法院的有關(guān)指導(dǎo)，北京市法院審理北京市高等法院發(fā)布的個(gè)人購(gòu)房貸款糾紛的訴訟程序第三條第三款規(guī)定:如借款人知悉發(fā)展商以借款人名義借貸作融資用途，仍向發(fā)展商提供身分證明文件，并與銀行簽訂貸款合約，發(fā)展商須負(fù)責(zé)償還貸款本金及利息予銀行。
雖然借款人沒(méi)有參與履行合約，也沒(méi)有實(shí)際占用借款人購(gòu)買(mǎi)的房屋，但卻協(xié)助發(fā)展商向銀行取得按揭貸款，造成損失，借款人須向銀行承擔(dān)不超過(guò)發(fā)展商未能償還部分的10% 的責(zé)任。應(yīng)該說(shuō)，法院的上述判決方式是基于公平原則，能夠更好地平衡開(kāi)發(fā)商和名義購(gòu)房者之間的利益，使名義購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商虛假套取貸款而承擔(dān)過(guò)多的還款責(zé)任。
但不可否認(rèn)的是，在虛假抵押的情況下，大部分開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂，導(dǎo)致償付能力不足，甚至有不少開(kāi)發(fā)商處于破產(chǎn)狀態(tài)。名義購(gòu)房人承擔(dān)一定比例的補(bǔ)充賠償責(zé)任，客觀上增加了銀行貸款無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。從法律適用的角度看，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的是償還貸款本息的責(zé)任而非擔(dān)保責(zé)任，實(shí)際上突破了抵押貸款合同的相對(duì)性。
合并進(jìn)行審理工作模式下，開(kāi)發(fā)商與名義購(gòu)房人之間的責(zé)任公司承擔(dān)。在合并審理模式下，法院一般會(huì)參照《商品房銷(xiāo)售合同司法解釋》第25條第1款，合并審理開(kāi)發(fā)商與名義購(gòu)房者之間的商品房預(yù)售合同糾紛以及名義購(gòu)房者與銀行之間的融資貸款合同糾紛。
在實(shí)體判決方面，法院在確認(rèn)名義購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商虛構(gòu)購(gòu)房合同套取銀行貸款的事實(shí)后，將認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效，支持銀行以無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押貸款合同目的為由主張解除抵押貸款合同。
關(guān)于抵押貸款合同解除后的法律后果，參照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，商品房抵押貸款合同也隨之解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房貸款本息和已收購(gòu)房款分別返還被抵押人和買(mǎi)受人”，判定開(kāi)發(fā)商向銀行償還購(gòu)房貸款本息。代表案例有廣西北海市中級(jí)人民法院(2018)桂05民中506號(hào)二審民事判決書(shū)、江蘇省宿遷市中級(jí)人民法院(2018)蘇13民中3134號(hào)二審民事判決書(shū)。
一個(gè)有趣的問(wèn)題是，如果發(fā)展商已經(jīng)以名義置業(yè)人士的名義，把所有貸款本金及利息全數(shù)付入還款帳戶(hù)，但名義置業(yè)人士卻將還款帳戶(hù)的資金提取或轉(zhuǎn)作其他用途，導(dǎo)致發(fā)展商無(wú)力償還銀行貸款，法院仍應(yīng)參考《商品房銷(xiāo)售合約第二十五條第二款的司法解釋》來(lái)處理？
對(duì)此，實(shí)踐中法院采取了以下處理方式:名義購(gòu)房人向銀行償還貸款本息(上海市第二中級(jí)人民法院(2011)滬二第1370號(hào)二審民事判決書(shū))；如果名義購(gòu)房人未履行還款義務(wù)，銀行仍可要求開(kāi)發(fā)商主張分期擔(dān)保責(zé)任(《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期，中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東和置業(yè)有限公司、陳思齊擔(dān)保合同糾紛案)。
實(shí)際上，上述數(shù)據(jù)處理生活方式又回歸了前文單獨(dú)進(jìn)行審理工作模式下第一種裁判思路。
因此，深圳律師事務(wù)所認(rèn)為，在合并試點(diǎn)模式下，合同相對(duì)性開(kāi)發(fā)商直接向銀行返還住房貸款本金和利息，縮短了銀行、名義購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商之間復(fù)雜的復(fù)蘇周期過(guò)程。但一旦開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，那么銀行將承擔(dān)無(wú)法收回索賠的風(fēng)險(xiǎn)。