雖然房?jī)r(jià)的大幅上漲可能超出當(dāng)事人的預(yù)期，但仍是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。深圳區(qū)福田律師事務(wù)所因此，以房?jī)r(jià)大幅上漲、繼續(xù)履行明顯不公平為由，主張調(diào)整交易價(jià)格缺乏充分的法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

　　案情簡(jiǎn)介

　　安某向邵某購房并簽訂《房屋租售合同》達(dá)成協(xié)議:一是由于賣方在銀行辦理貸款，還款期未到，暫時(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)交易，賣方在租賃期滿后將商品房出售給買方，買賣雙方同意總購房款61萬元。二、銷售時(shí)間:賣方自2006年7月1日起將商品房出租給買方，租賃期限為4年，賣方于2010年7月1日將該房屋出售給買方。三、租賃期間，買方年租金為5萬元，每年7月1日將租金交給賣方。租賃期滿后，買方將購房款一次性交給賣方，雙方辦理交易手續(xù)。四...買方支付購房款時(shí)，賣方將房產(chǎn)證、大修基金票據(jù)、契稅完稅證明提供給買方，協(xié)助買方辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，由買方承擔(dān)過戶手續(xù)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。五、違約責(zé)任:買方在租售期間遵守協(xié)議。如果買方在租賃期滿后不支付購房款，除恢復(fù)房屋原樣外，向賣方支付違約金10萬元。如果賣方在租賃期內(nèi)無故中止租賃或租賃期滿后不能將商品房出售給買方，賣方不僅承擔(dān)租賃期內(nèi)買方的裝修費(fèi)用，還向買方支付10萬元的違約金。

　　《房屋租售合同》簽訂后，邵某將房屋交給安某使用。安某按約交房租。

　　2010年7月1日，雙方約定的租賃期屆滿，安要求邵履行房屋買賣合同。邵向安發(fā)出《解除房屋租售合同通知書》，內(nèi)容為：由于您未能按照雙方簽訂的《房屋租售合同》履行相應(yīng)義務(wù)，現(xiàn)我再次向您發(fā)出以下解除合同通知書，解除我與您于2006年5月28日簽訂的《房屋租售合同》，您必須在2010年9月16日前將租賃房屋完全無損返還給我，并向我支付2010年7月1日至您租賃期間的租金。

　　邵某提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，證明2010年7月1日涉案房屋市場(chǎng)價(jià)值為255萬元。
 

　　法院認(rèn)為

　　深圳區(qū)福田律師事務(wù)所本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：原終審判決安某在約定房?jī)r(jià)外補(bǔ)償70萬元是否合法有據(jù)。

　　法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同全面履行義務(wù)，變更合同必須經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，或者當(dāng)事人有法律原因請(qǐng)求人民法院變更。

　　本案租賃銷售合同包括租賃與銷售之間的兩種法律關(guān)系，其中銷售關(guān)系約定在合同簽訂四年后履行。在此期間，房屋市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲，約定到期，市場(chǎng)價(jià)格比約定價(jià)格高出近三倍，屬于合同簽訂后的重大變化。在這方面，雙方未能通過協(xié)商變更，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（2）》第二十六條，主張客觀變更請(qǐng)求變更合同的條件是，合同成立后，客觀情況不可預(yù)見，非不可抗力不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同明顯不公平或不能達(dá)到合同目的。在本案中，雖然房?jī)r(jià)大幅上漲可能超出雙方的預(yù)期，但仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此以房?jī)r(jià)大幅上漲、繼續(xù)履行明顯不公平為由主張調(diào)整交易價(jià)格缺乏充分的法律依據(jù)，不應(yīng)給予支持。合同對(duì)違約責(zé)任的約定不賦予邵任意終止合同的權(quán)利，但根據(jù)安對(duì)履行合同的態(tài)度、準(zhǔn)備和履行合同后能夠獲得的利益，應(yīng)確認(rèn)安沒有違約，邵終止合同效力的一審認(rèn)定不當(dāng)，合同應(yīng)繼續(xù)履行。

　　綜上所述，在原二審中，再審判決安某在約定房?jī)r(jià)外補(bǔ)償70萬元，法院予以糾正。一審判決適用法律正確，法院予以維持。因此，判決如下：撤銷內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院（2013）第135號(hào)民事判決和赤峰市中級(jí)人民法院（2011）第195號(hào)民事判決。

 

　　法律依據(jù)

　　《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條:

　　合同成立后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的重大變化，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)履行合同對(duì)一方明顯不公平或者不能達(dá)到合同目的的，當(dāng)事人要求人民法院變更或者終止合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則確定是否變更或者終止。