1、交納了物業(yè)費，為什么物業(yè)公司還要業(yè)主交小區(qū)水電公攤費？這個合法嗎？

　　福田區(qū)百花律師說：

　　需要視情況確定。物業(yè)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)后有權(quán)收取的服務(wù)費用。小區(qū)水電公攤費是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的費用或需要由業(yè)主分擔(dān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類規(guī)定費用。兩種費用的性質(zhì)不同，不存在包含與被包含關(guān)系。若管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同授權(quán)物業(yè)公司代收水電公攤費用，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司交納，同時物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將代收費項目、標(biāo)準(zhǔn)、金額以合理方式向業(yè)主公開；若物業(yè)服務(wù)人假借代收公攤水電費名義，收取額外費用的，不合法。

　　 法條鏈接：

　　《物業(yè)管理條例》第四十四條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
 

　　2、物業(yè)以業(yè)主不交物業(yè)費為由，不交付房子，合法嗎？

　　福田區(qū)百花律師說：

　　房屋的交付涉及的法律關(guān)系是房屋買賣合同（或商品房預(yù)售合同）關(guān)系，物業(yè)費的交納涉及的法律關(guān)系是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，是兩種不同的法律關(guān)系。交付房屋系房產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)利與義務(wù)，并非物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利與義務(wù)。若業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可催告業(yè)主按期支付，催告期屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁，并不包括克扣房產(chǎn)證、停運門禁卡、禁止業(yè)主進入等不交付房產(chǎn)的行為。

　　當(dāng)然，如開發(fā)商在購房合同約定的期間內(nèi)未履行配合辦理房產(chǎn)證的義務(wù)時，業(yè)主也不得以開發(fā)商未交付房產(chǎn)證為由拒交物業(yè)費，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購房合同約定的違約條款提起訴訟或申請仲裁，通過司法途徑維護自身權(quán)益。

　　 法條鏈接：

　　《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。
 

　　3、房子空置沒入住，提供服務(wù)相對少，物業(yè)費可以打折嗎？

　　福田區(qū)百花律師說：

　　空置房屋的物業(yè)費減免政策，國家暫未有明確規(guī)定，但部分地區(qū)有相關(guān)地方性法規(guī)對空置房屋的物業(yè)費交納標(biāo)準(zhǔn)予以規(guī)定，建議大家查詢當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)空置房屋物業(yè)費交納標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)政策。如寧波地區(qū)，根據(jù)寧波市政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例實施意見的通知》第五條第（五）款的規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)辦理交付滿1年后仍未入住的空關(guān)房，第2年開始業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止時間書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實后，從第2年開始空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費按80%比例交納。
 

　　4、物業(yè)公司以未交道閘維修費和電費為由，禁止車輛進入小區(qū)，合法嗎？

　　福田區(qū)百花律師說：

　　不合法。道閘維修費屬于因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修產(chǎn)生的費用，一般由住宅專項維修基金承擔(dān)，若維修基金不足，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)繳，業(yè)主繳存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有；電費是業(yè)主與供電部門簽訂供電合同，因業(yè)主用電而產(chǎn)生的費用，兩者均與物業(yè)管理費性質(zhì)不同，系不同的法律關(guān)系。物業(yè)公司可以經(jīng)業(yè)主委員會（或業(yè)主）授權(quán)后，就管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等向最終用戶收取有關(guān)費用，但物業(yè)公司不得在業(yè)主欠繳代收費用的情況下，就物業(yè)服務(wù)合同未授權(quán)的行為（如禁止車輛進入、禁止業(yè)主進入、停水停電等）進行私力救濟。

　　若經(jīng)合理催告期，業(yè)主委員會（業(yè)主）仍不交納專項維修基金或代收費用的，物業(yè)服務(wù)人可憑物業(yè)服務(wù)合同提起訴訟或申請仲裁，要求業(yè)主委員會（業(yè)主）承擔(dān)物業(yè)服務(wù)人墊付的道閘維修費或電費。

　　 法條鏈接：

　　《住宅專項維修資金管理辦法》第十七條：業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定。

　　5、房企通知業(yè)主收房，但是業(yè)主發(fā)現(xiàn)新房不具備交付標(biāo)準(zhǔn)，要求整改。業(yè)主在整改完成后收房，但物業(yè)公司從房企首次通知收房的時間起算并收取物業(yè)費，這合理嗎？

　　福田區(qū)百花律師說：

　　不合理。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋已竣工但尚未出售或者未交付給買受人的，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由建設(shè)單位交納，如確因新房不符合交付標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致延期收房或未交付房屋的，此期間段的物業(yè)費不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，而應(yīng)當(dāng)由建筑單位，即房地產(chǎn)商交納。部分地區(qū)也根據(jù)該規(guī)定針對交納數(shù)額頒布地方性法規(guī)、地方規(guī)范性文件等作進一步細(xì)化。

　　 法條鏈接：

　　《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　6、是不是收房后開始交納物業(yè)費？如果在通知收房的3個月后去收房，這3個月需要交納物業(yè)費嗎？

　　福田區(qū)百花律師說：

　　新房物業(yè)費自業(yè)主驗收合格，開發(fā)商交付房屋之時起由業(yè)主負(fù)責(zé)交納；關(guān)于二手房物業(yè)費交納節(jié)點，二手房買賣合同（或司法網(wǎng)拍拍賣公告）有約定的從其約定，若無約定則一般自房屋交付之日起算。若已符合交房條件、因業(yè)主一方原因而遲延收房的，遲延收房期間的物業(yè)費應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

　　7、因前業(yè)主只簽署購房合同未取得鑰匙，一直拖欠房款導(dǎo)致房子閑置五年后被拍賣，物業(yè)費應(yīng)該是從下一任業(yè)主取得鑰匙時起算吧？若法拍房公告里未約定物業(yè)費繼受主體的，確權(quán)之前的物業(yè)費，由誰承擔(dān)?

　　福田區(qū)百花律師說：

　　經(jīng)拍賣而取得的房屋，買受人是否需要承擔(dān)房屋過戶至其名下之前的物業(yè)費，需要看《競拍公告》等拍賣文件的約定。若拍賣文件中已告知買受人需處理可能存在的物業(yè)費，則買受人基于拍賣已繼受取得前一任業(yè)主對房屋的所有權(quán)利義務(wù)，買受人不能再以其并非房屋所有權(quán)人來抗辯物業(yè)費的付款請求。法院的拍賣文件不僅只有拍賣公告一份，還有拍賣成交確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書等。若法院的拍賣文件中均未對確權(quán)之前的物業(yè)費進行約定，根據(jù)合同相對性原則，物業(yè)公司可向原業(yè)主主張確權(quán)前欠繳的物業(yè)費，獲得生效債權(quán)文書后可向人民法院申請執(zhí)行或參與拍賣房款分配。

　　 法條鏈接：

　　《中華人民共和國民法典》第一百一十九條：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。深圳房屋糾紛律師事務(wù)所