首先，購(gòu)房人在收房時(shí)要查看開(kāi)發(fā)商是否具備足夠的交房條件。按照要求，開(kāi)發(fā)商應(yīng)出示建設(shè)工程質(zhì)量合格證，并向房屋所有權(quán)人提供住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程綜合驗(yàn)收合格證、竣工驗(yàn)收備案表（簡(jiǎn)稱“三書(shū)一證一表”)，以及各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如分戶驗(yàn)房交接表、驗(yàn)收意見(jiàn)表等。面對(duì) "三書(shū)一證一表 "不全的情況，購(gòu)房者可以選擇不收房。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　其次，收房時(shí)，只要我們發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，不管大小，都要在學(xué)習(xí)相關(guān)法律文件或表格上記錄工作下來(lái)，并寫(xiě)清自己的意見(jiàn)，如果學(xué)生確實(shí)可以屬于中國(guó)不能收樓的，要寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。而對(duì)于我國(guó)房屋的瑕疵，業(yè)主應(yīng)盡量拍照和攝像技術(shù)進(jìn)行調(diào)查取證。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）是新中國(guó)第一部以法典命名的法律。它繼承了獨(dú)立實(shí)施的各個(gè)民事部門(mén)的法律，并進(jìn)行了修改和創(chuàng)新。其中，影響不動(dòng)產(chǎn)登記的重要修改涉及抵押登記、預(yù)告登記和居住權(quán)登記，本文對(duì)此進(jìn)行了論述。

　　（一）擴(kuò)大抵押范圍。《民法典》廢止《擔(dān)保法》 ，明確開(kāi)放抵押品的價(jià)值，擴(kuò)大抵押品的范圍： 一是增加海域使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)（《海域管理法》已明確規(guī)定） ;二是刪除耕地使用權(quán)中不能抵押的財(cái)產(chǎn)，保留出口土地使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

　　參閱《公共機(jī)構(gòu)、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等社會(huì)團(tuán)體和其他公益性機(jī)構(gòu)的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施》和《為公益目的設(shè)立的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等非營(yíng)利性法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施》。

　　并結(jié)合最高人民法院的有關(guān)司法解釋“注冊(cè)為營(yíng)利性法人，提供擔(dān)保的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，人民法院不予支持如果當(dāng)事人聲稱安全合同無(wú)效，因?yàn)樗麄儧](méi)有資格提供安全，”這意味著允許將營(yíng)利性學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和其他教育設(shè)施、醫(yī)療和保健設(shè)施以及其他公共福利設(shè)施抵押。

　　（二）允許轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)

　　《物權(quán)法》規(guī)定，在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)的合同無(wú)效。《民法典》修改為： “抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押貸款沒(méi)有受到影響。”

　　只要債務(wù)人不履行擔(dān)保債務(wù)，抵押權(quán)人可以前往抵押財(cái)產(chǎn)所在地行使抵押權(quán)。抵押貸款可以被理解為房地產(chǎn)的定時(shí)炸彈。遙控開(kāi)關(guān)在抵押權(quán)人手中。不管房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到哪里，炸彈都會(huì)跟著房地產(chǎn)。債務(wù)人拖欠債務(wù)的，抵押權(quán)人可以隨時(shí)按轉(zhuǎn)換申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的優(yōu)先清算。

　　抵押權(quán)旨在擔(dān)保債務(wù)的履行，附于債權(quán)的存在，只能隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。債權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種形成行為，一經(jīng)作出即發(fā)生效力。《民法典》明確規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與該債權(quán)相關(guān)的從權(quán)利，不應(yīng)該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)而受影響。抵押物的轉(zhuǎn)讓是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，抵押人和抵押權(quán)人不受影響。

　　抵押人設(shè)定抵押權(quán)后，即使轉(zhuǎn)讓給他人，只要在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)屬于處分權(quán)，抵押權(quán)仍然有效，抵押人仍然是原權(quán)利人，不需要變更，只是解除了登記制度的限制。需要考慮如何保護(hù)辦理在建房屋抵押的預(yù)購(gòu)商品房購(gòu)買(mǎi)人的利益。

　　《民法典》第406條有一個(gè)但書(shū)，當(dāng)事人另有約定的，從其約定。抵押物的轉(zhuǎn)讓增加了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難度，降低了債務(wù)人履行債務(wù)的動(dòng)力。抵押權(quán)人特別是銀行可以約定抵押物在抵押期間不得轉(zhuǎn)讓，并申請(qǐng)登記簿記載。根據(jù)德國(guó)法學(xué)家鮑爾和瑟納的觀點(diǎn)，一項(xiàng)協(xié)議能否在登記簿上登記取決于該協(xié)議能否限制善意第三人的物權(quán)。禁止轉(zhuǎn)讓抵押物的約定屬于會(huì)限制第三人權(quán)利交易物權(quán)的相對(duì)處分限制，應(yīng)當(dāng)作為登記事項(xiàng)記載。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒大家，鑒于《民法典》的普法和宣傳工作需要學(xué)習(xí)時(shí)間，可能發(fā)展存在問(wèn)題不知道轉(zhuǎn)讓規(guī)則發(fā)生變化、未查詢抵押狀態(tài)購(gòu)買(mǎi)抵押物導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益受損的情形，登記機(jī)構(gòu)在加快建設(shè)完成存量數(shù)據(jù)資源整合，確保不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)查詢分析結(jié)果更加準(zhǔn)確無(wú)誤的同時(shí)，可考慮對(duì)購(gòu)買(mǎi)已抵押房產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示。