【案情回放】

　　業(yè)主：購房的時(shí)候，你們銷售說的清清楚楚，人車分流和游泳池都有，宣傳冊(cè)、廣告片和沙盤都能證明。開發(fā)商：《商品房預(yù)售合同》明確約定了售樓廣告、樣板房等宣傳資料僅為宣傳目的而設(shè)立或提供，不列為本合同的附件或組成部分。
 

　　基恩溯等人向開發(fā)商天福公司購買涉案小區(qū)商品房，樓盤售賣時(shí)的房屋宣傳資料都顯示了小區(qū)規(guī)劃的是人車分流，并設(shè)有室外泳池。但后來業(yè)主們得知：在天福公司向有關(guān)部門備案的建設(shè)規(guī)劃中，該小區(qū)并非人車分流，天福公司是在通過竣工驗(yàn)收后，以草皮覆蓋地面車位的方式營(yíng)造人車分流的“假象”，而有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)這一情況后，立刻責(zé)令天福公司進(jìn)行整改、恢復(fù)地面車位；至于“室外泳池”，則系違法建筑，不能使用。當(dāng)業(yè)主們找天福公司交涉時(shí)，卻被天福公司告知，在《商品房預(yù)售合同》中約定其保留對(duì)小區(qū)平面布局的修改權(quán)以及宣傳資料所載內(nèi)容不列為合同的組成部分。基恩溯等人認(rèn)為自己受到了欺詐，故向法院起訴，要求開發(fā)商天福公司賠償損失，按照每平方米3,000元計(jì)算（其中，基恩溯房屋面積92.43平方米，故主張損失27萬余元）。
 

　　一審法院認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》中的上述條款系格式條款，天福公司未采取合理方式提請(qǐng)購房者注意，故上述條款應(yīng)屬無效而不予適用；宣傳資料中關(guān)于人車分流與室外泳池的內(nèi)容明確具體，且對(duì)購房者的購房決策會(huì)產(chǎn)生直接影響，應(yīng)視為要約，天福公司未能履約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，酌定支持基恩溯等人要求賠償?shù)牟糠纸痤~。（其中，基恩溯的獲賠金額為12,000元）
 

　　一審判決后雙方不服，均上訴至上海一中院。天福公司上訴稱，《商品房預(yù)售合同》是雙方真實(shí)意思表示，具有約束力，天福公司有權(quán)對(duì)小區(qū)配套建筑、附屬設(shè)施進(jìn)行變更。目前的小區(qū)現(xiàn)狀未對(duì)業(yè)主造成任何損失，也未對(duì)小區(qū)品質(zhì)造成任何影響。基恩溯等業(yè)主則上訴認(rèn)為開發(fā)商的違約行為給自己造成了重大損失，一審法院認(rèn)定的違約金僅相當(dāng)于總房?jī)r(jià)0.4%，明顯過低。
 

　　【以案說法】

　　經(jīng)審理，上海一中院認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》中約定開發(fā)商保留對(duì)小區(qū)平面布局的修改權(quán)以及宣傳資料所載內(nèi)容不列為合同組成部分等格式條款限制了購房者的權(quán)利，且與購房者明顯具有重大利害關(guān)系，而天福公司未就上述條款向基恩溯等履行提示或說明義務(wù)，鑒于基恩溯等人不認(rèn)可上述條款具有拘束力，故依據(jù)《民法典》第496條等規(guī)定，認(rèn)定該格式條款不成為《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容；一審結(jié)合在案證據(jù)，認(rèn)定涉案宣傳資料內(nèi)容明確，且對(duì)公眾的購房決策確會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，構(gòu)成要約并判令天福公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任并無不當(dāng)。
 

　　關(guān)于基恩溯等業(yè)主在本案中提出的賠償數(shù)額，現(xiàn)有證據(jù)并不能證明系爭(zhēng)房屋預(yù)售時(shí)因“人車分流”和“室外泳池”的因素而產(chǎn)生價(jià)格虛高之情形，一審委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)亦認(rèn)為上述因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響無法考評(píng)，故基恩溯等人所主張的差價(jià)損失，依據(jù)顯非充分。一審基于本案實(shí)際情況，經(jīng)綜合考量后，酌情確定的賠償數(shù)額，并無不妥，且在現(xiàn)有證據(jù)條件下具有相對(duì)合理性綜上，上海一中院遂駁回上訴，維持原判。
 

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，本案中，被告對(duì)門寬所作的說明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)成為合同的內(nèi)容。深圳房屋買賣糾紛律師